Công văn 9292/CT-TTHT Xác định đơn giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng

Kính gửi: Công ty CP đầu tư và phát triển kinh doanh 
(Đ/c: Tầng 10 Tòa nhà Plaschem 562 Nguyễn Văn Cừ- Long Biên- Hà Nội)
MST: 0100107483

Trả lời công văn số 251/CV-IDB ngày 28/12/2017, công văn bổ sung hồ sơ số 02/CV-IDB ngày 15/01/2018 của Công ty CP đầu tư và phát triển kinh doanh, (sau đây gọi tắt là "Công ty") hỏi về chính sách thuế, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

- Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng vàNghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT quy định về giá tính thuế:

+ Tại Điều 7 quy định về giá tính thuế:

“Điều 7. Giá tính thuế

5. Đối với sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại theo quy định của pháp luật về thương mại, giá tính thuế được xác định bằng không (0); trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại nhưng không thực hiện theo quy định của pháp luật về thương mại thì phải kê khai, tính nộp thuế như hàng hóa, dịch vụ dùng để tiêu dùng nội bộ, biếu, tặng, cho.

Một số hình thức khuyến mại cụ thể được thực hiện như sau:

…

b) Đối với hình thức bán hàng, cung ứng dịch vụ với giá thấp hơn giá bán hàng, dịch vụ trước đó thì giá tính thuế GTGT là giá bán đã giảm áp dụng trong thời gian khuyến mại đã đăng ký hoặc thông báo.

…

10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Ví dụ 35: Năm 2014 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thườnggiải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 30 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 15 tỷ đồng:

Tổng giá trị đất được trừ được xác định như sau:

- Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng);

- Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 30 tỷ - 6 tỷ - 15 tỷ = 9 tỷ (đồng);

- Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng).

Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho số m² đất được phép kinh doanh.

…

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Ví dụ 36: Công ty cổ phần VN-KR có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án; thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000 m², giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 82.000đ/m². Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất. Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian thuê là 30 năm, diện tích đất cho thuê là 16.500 m², đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 650.000đ/m²cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT).

Giáđã có thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời gian cho thuê (30 năm) đối với Công ty cổ phần VN-KR cho nhà đầu tư thuê được xác định là:

16.500 m²x (650.000 - (82.000đ/m²: 50 năm x 30 năm)) = 9,9132 tỷ đồng.

Thuế GTGTlà: 9,012 x 10% = 0,9012 tỷ đồng.

…

a.7) Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m² nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định từ điểm a.1 đến a.6 nêu trên chia (:) số m² sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

22. Giá tính thuế đối với các loại hàng hóa, dịch vụ quy định từ khoản 1 đến khoản 21 Điều này bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá hàng hóa, dịch vụ mà cơ sở kinh doanh được hưởng:

Trường hợp cơ sở kinh doanh áp dụng hình thức chiết khấu thương mại dành cho khách hàng (nếu có) thì giá tính thuế GTGT là giá bán đã chiết khấu thương mại dành cho khách hàng. Trường hợp việc chiết khấu thương mại căn cứ vào số lượng, doanh số hàng hóa, dịch vụ thì số tiền chiết khấu của hàng hóa đã bán được tính điều chỉnh trên hóa đơn bán hàng hóa, dịch vụ của lần mua cuối cùng hoặc kỳ tiếp sau. Trường hợp số tiền chiết khấu được lập khi kết thúc chương trình (kỳ) chiết khấu hàng bán thì được lập hóa đơn điều chỉnh kèm bảng kê các số hóa đơn cần điều chỉnh, số tiền, tiền thuế điều chỉnh. Căn cứ vào hóa đơn điều chỉnh, bên bán và bên mua kê khai điều chỉnh doanh thu mua, bán, thuế đầu ra, đầu vào.”

- Căn cứ Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định:

+ Tại Điều 3 quy định về việc xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Tại Điều 4 quy định về việc xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế.

+ Tại Điều 6 quy định về phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở.

- Căn cứ Khoản 7, Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài chính quy định:

“Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ như sau:

7. Sửa đổi, bổ sung Điều 16 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung điểm b Khoản 1 Điều 16 (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 119/2014/TT-BTC) như sau:

“b) Người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ, tiêu dùng nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất)....

9. Sửa đổi, bổ sung điểm 2.4 Phụ lục 4 như sau:

“2.4. Sử dụng hóa đơn, chứng từ đối với hàng hóa, dịch vụ khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu, cho, biếu, tặng đối với tổ chức kê khai, nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ:

a) Đối với sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại theo quy định của pháp luật về thương mại thì phải lập hóa đơn, trên hóa đơn ghi tên và số lượng hàng hóa, ghi rõ là hàng khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu và thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về thuế GTGT.

Đối với hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động thì phải lập hóa đơn GTGT (hoặc hóa đơn bán hàng), trên hóa đơn ghi đầy đủ các chỉ tiêu và tính thuế GTGT như hóa đơn xuất bán hàng hóa, dịch vụ cho khách hàng.”

- Căn cứ Điểm 2.5 Phụ lục 4 ban hành kèm theo Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/03/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc lập hóa đơn bán hàng hóa, dịch vụ như sau:

“2.5. Hàng hóa, dịch vụ áp dụng hình thức chiết khấu thương mại dành cho khách hàng thì trên hóa đơn GTGT ghi giá bán đã chiết khấu thương mại dành cho khách hàng thuế GTGT, tổng giá thanh toán đã có thuế GTGT.

Nếu việc chiết khấu thương mại căn cứ vào số lượng, doanh số hàng hóa, dịch vụ thì số tiền chiết khấu của hàng hóa đã bán được tính điều chỉnh trên hóa đơn bán hàng hóa, dịch vụ của lần mua cuối cùng hoặc kỳ tiếp sau. Trường hợp số tiền chiết khấu được lập khi kết thúc chương trình (kỳ) chiết khấu hàng bán thì được lập hóa đơn điều chỉnh kèm bảng kê các số hóa đơn cần điều chỉnh, số tiền, tiền thuế điều chỉnh. Căn cứ vào hóa đơn điều chỉnh, bên bán và bên mua kê khai điều chỉnh doanh số mua, bán, thuế đầu ra, đầu vào.”

- Căn cứ Nghị định số 37/2006/NĐ-CP ngày 04/04/2006 quy định chi tiết Luật Thương mại về hoạt động xúc tiến thương mại quy định:

+ Tại Điều 9 quy định:

“Điều 9. Bán hàng, cung ứng dịch vụ với giá thấp hơn giá bán hàng, cung ứng dịch vụ trước đó

1. Trong trường hợp thực hiện khuyến mại bằng hình thức giảm giá thì mức giảm giá hàng hóa, dịch vụ được khuyến mại trong thời gian khuyến mại tại bất kỳ thời điểm nào phải tuân thủ quy định tại Điều 6 Nghị định này.

2. Không được giảm giá bán hàng hóa, giá cung ứng dịch vụ trong trường hợp giá bán hàng hóa, dịch vụ thuộc diện Nhà nước quy định giá cụ thể.

3. Không được giảm giá bán hàng hóa, giá cung ứng dịch vụ xuống thấp hơn mức giá tối thiểu trong trường hợp giá bán hàng hóa, giá cung ứng dịch vụ thuộc diện Nhà nước quy định khung giá hoặc quy định giá tối thiểu.

4. Tổng thời gian thực hiện chương trình khuyến mại bằng cách giảm giá đối với một loại nhãn hiệu hàng hóa, dịch vụ không được vượt quá 90 (chín mươi) ngày trong một năm; một chương trình khuyến mại không được vượt quá 45 (bốn mươi lăm) ngày.

5. Nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức khuyến mại này để bán phá giá hàng hóa, dịch vụ.”

+ Tại Điều 15 quy định thông báo về việc tổ chức thực hiện khuyến mại:

“Điều 15. Thông báo về việc tổ chức thực hiện khuyến mại

1. Thương nhân thực hiện các hình thức khuyến mại quy định tại Mục 2 Chương này phải gửi thông báo bằng văn bản về chương trình khuyến mại đến SởThương mại nơi tổ chức khuyến mại chậm nhất 7 (bảy) ngày làm việc trước khi thực hiện khuyến mại.

2. Nội dung thông báo về chương trình khuyến mại bao gồm:

a) Tên chương trình khuyến mại;

b) Địa bàn thực hiện khuyến mại; địa điểm bán hàng thuộc chương trình khuyến mại;

c) Hình thức khuyến mại;

d) Hàng hóa, dịch vụ được khuyến mại và hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại;

đ) Thời gian bắt đầu, thời gian kết thúc chương trình khuyến mại;

e) Khách hàng của chương trình khuyến mại;

g) Cơ cấu giải thưởng và tổng giá trị giải thưởng của chương trình khuyến mại.

3. Đối với hình thức khuyến mại bán hàng, cung ứng dịch vụ có kèm theo phiếu dự thi cho khách hàng để chọn người trao thưởng theo thể lệ và giải thưởng đã công bố quy định tại Điều 11 Nghị định này, trong thời hạn 7 (bảy) ngày làm việc kể từ ngày hết thời hạn trao giải thưởng của chương trình khuyến mại, thương nhân thực hiện khuyến mại có trách nhiệm:

a) Gửi báo cáo bằng văn bản đến Sở Thương mại nơi tổ chức khuyến mại về kết quả trúng thưởng;

b) Thông báo công khai kết quả trúng thưởng trên ít nhất một phương tiện thông tin đại chúng tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nơi tổ chức chương trình khuyến mại và tại các địa điểm bán hàng thuộc chương trình khuyến mại.”

- Tại chuẩn mực kế toán số 14- Doanh thu và thu nhập khác ban hành theo Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định:

“03. Các thuật ngữ trong chuẩn mực này được hiểu như sau:

Chiết khấu thương mại: Là khoản doanh nghiệp bán giảm giá niêm yết cho khách hàng mua hàng với khối lượng lớn.

Giảm giá hàng bán: Là khoản giảm trừ cho người mua do hàng hóa kém phẩm chất, sai quy cách hoặc lạc hậu thị hiếu.

…

Chiết khấu thanh toán: Là khoản tiền người bán giảm trừ cho người mua, do người mua thanh toán tiền mua hàng trước thời hạn theo hợp đồng.

Căn cứ các quy định trên và theo trình bày của đơn vị tại công văn hỏi, Cục thuế TP Hà Nội trả lời về mặt nguyên tắc như sau:

- Trường hợp Công ty CP đầu tư và phát triển kinh doanh được UBND TP Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Quyết định số 3000/QĐ-UBND ngày 05/07/2012, Quyết định số 7105/QĐ-UBND ngày 24/12/2015 thì khi tính giá tính thuế GTGT, Công ty căn cứ vào hình thức sử dụng đất để xác định giá đất được trừ và tiền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC và Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 nêu trên (giáđất được trừ khi tính thuế GTGT đối với diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất bao gồm cả tiền sử dụng đất và tiền thuê đất).

- Trường hợp Công ty CP đầu tư và phát triển kinh doanh thực hiện các chương trình khuyến mại, chiết khấu cho khách hàng thì:

+ Trường hợp các chương trình khuyến mại, chiết khấu được thực hiện theo quy định của pháp luật thương mại về hoạt động xúc tiến thương mại thì giá tính thuế GTGT được thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 5, Khoản 22 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC. Việc lập hóa đơn thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 và Điểm 2.5 Phụ lục 4 ban hành kèm theo Thông tư số 39/2014/TT-BTC nêu trên.

+ Trường hợp Công ty chưa đăng ký các chương trình khuyến mại theo quy định của pháp luật thương mại về hoạt động xúc tiến thương mại thì Công ty xuất hóa đơn theo đúng giá đã ghi trên hợp đồng mua bán.

Đề nghị Công ty liên hệ với Phòng Kiểm tra thuế số 3 và cung cấp hồ sơ tài liệu để được hướng dẫn cụ thể.

Cục thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty được biết và thực hiện./.