Công văn 10138/CT-TTHT Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Kính gửi: Công ty TNHH LD PTN Daewon Hoàn Cầu
Địa chỉ: 600A Điện Biên Phủ, P.22, Q.Bình Thạnh, TP.HCM
 Mã số thuế: 0304102980

Trả lời văn bản số 072017-01/DW-HC/TAX ngày 07/07/2017 của Công ty về thuế thu nhập cá nhân (TNCN); Cục Thuế TP có ý kiến như sau:

Căn cứ Khoản 5 Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN quy định về các khoản thu nhập chịu thuế:

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

…

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

…

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”

Căn cứ Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn về thuế TNCN quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

“Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

…

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

…

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Căn cứ quy định trên, trường hợp Công ty ký hợp đồng cho thuê căn hộ dài hạn (45 năm, tương ứng với thời hạn của giấy phép đầu tư của Công ty) với Bà Youn Ae Soo (quốc tịch Hàn Quốc), Công ty đã bàn giao căn hộ và lập hóa đơn tiền thuê căn hộ cho toàn bộ thời gian thuê, Bà Youn Ae Soo đã thanh toán toàn bộ số tiền thuê cho Công ty. Theo thỏa thuận tại hợp đồng, khi Bà Youn Ae Soo được quyền sở hữu căn hộ thì hình thức thuê căn hộ sẽ chuyển sang hình thức sở hữu căn hộ. Do đó Bà Youn Ae Soo chuyển nhượng quyền thuê căn hộ dài hạn này cho bên thứ 3, nếu việc chuyển nhượng này phù hợp với quy định của pháp luật thì Bà Youn Ae Soo phải kê khai nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC .

Cục Thuế TP thông báo Công ty biết để thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn tại văn bản này.